中古建物物件土地敷地境界　　　登記事項証明書（登記簿謄本）　地積測量図

中古戸建て住宅の売買、「境界標」の確認を

隣家との敷地の境目を示す境界標（境界石や境界プレートなど）の確認は、
戸建て住宅取引において重要なポイントの一つ

中古戸建ての取引では設置されていないケースが多い

一般的な不動産売買契約書には、売り主が買い主に対して境界明示をしなければならないと記載

境界明示とは、
「隣地所有者からの異議申し立てのない完全な所有権の範囲はこれです」と買い主に示すこと

測量図には確定測量図、現況測量図、地積測量図の3種類

「境界標の有無、越境の有無、仮測量図の作成」

不動産売買では境界明示義務があり、
売主は買主に対して隣の土地との境界線をはっきりと伝える必要があります。
境界明示と似た言葉に「境界確定」や「境界確認」があります。

境界明示が買主に境界を伝えるということであるのに対し、
境界確定とは官公署が境界線を正式に確定させることです。

【敷地境界をめぐるトラブルの例】

家の屋根が敷地境界を越えている、越えていないというトラブル

隣地との間に置いた物や構造物が敷地境界を越えている、越えていないというトラブル

新たに造ろうとする塀やフェンスの設置位置をめぐる言い争い、認識の食い違い

隣地との間にある既存の塀やフェンスの帰属先があいまいで、維持・管理責任の押し付け合い

隣地との間にある既存の擁壁をめぐる補修費用などの押し付け合い

境界付近における雨水の処理や、落ち葉などの清掃管理をめぐる争い

道路との境界が不明確なことにより生じる、建築時における役所との見解の相違

水路（公有地）との境界が不明確なことによる災害時の復旧をめぐる争い

境界標識が地中深く埋もれてしまったり、
その後の建て替え工事などの過程で分からなくなることもあるため、一定の注意は必要

古い事業区画の場合には境界がはっきりしないケースもある

「確定測量図」とは、
土地家屋調査士などの有資格者が測量を実施したうえで、
隣地所有者など関係者が「立会印（承諾印）」を押したもの

境界標識が設置されますから、図面と境界標識に相違がない限り、
隣地との間で境界位置をめぐるトラブル

公簿売買と実測売買

先に土地の売買代金を決めて
「登記された面積と実際の面積が異なっても代金の清算をしない」
という契約方式が「公簿売買」

契約後に測量を実施し、その結果に応じて売買代金が増減するのが「実測売買」

中古建物物件土地敷地境界

中古物件購入の際土地の境界チェック

境界標はすべてありますか？あるない

座標入りの図面はありますか？あるない

お隣との境界確認書はありますか？あるない

越境物は、ありますか？ないある

建物が増築や減築されている場合、登記に反映されていますか？いるいない

車庫や物置がある場合、登記に反映されていますか？いるいない

中古住宅購入で重要チェックは境界

境界確定の有無

土地を分ける分筆登記

土地の境界確定

境界標の明示

境界標があるから境界は確定しているという考え方は、正しい考えとは言えません

ブロックや構造物で囲まれた「所有権界」
そして、もう一つは財産界を示す「筆界」

お隣との境界の認識の相違

土地家屋調査士 . . 土地境界確定測量 . . 土地境界確定

中古住宅購入をお考えの方は、境界確定を契約条件に

登記面積はあっているか（土地の地積）

登記面積と実測面積が異なることは多い

分筆登記や土地の面積を訂正する地積更正登記

実測面積登記面積土地地積更正登記申請

境界の立会い　境界確認書　署名

土地境界確定を行い、お隣と土地境界確認書は取交せているのかを確認

越境問題

車庫や物置等
増築したが増築部分が登記されていない場合、
車庫、物置等や増築部分の所有権がはっきりしていません。
最悪の場合、誰ががその部分の所有権を主張

購入前に前所有者の名義で登記をしてもらいましょう。

土地については、境界に関すること、登記面積と実測面積のこと、お隣の所有者のこと、
そして越境に関すること
これらには購入条件として土地境界確定を行う事

建物については、自宅を登記した後、
車庫や物置を建てて登記していない場合、
増築や減築をしているのに登記していない場合について
この場合には、購入前に前所有者より登記を申請してもらうこと

「公簿売買」と「実測売買」の違いは
「代金の清算をするか否か」ですから、
「公簿売買」をしたうえで、契約後に測量を実施するケースもあります。

【確定測量とは？】
実測売買をするときには、敷地境界を接する隣地所有者などの立ち会いを得たうえで、
土地家屋調査士などの有資格者が測量することになります。

さらに、公有地（公道や水路、公園など）との境界についても
管轄する役所の担当者の立ち会いを求めます。これを官民査定といいます。
このような手続きによって実施する測量が「確定測量」

官民査定には半年以上の日数を要することもある

隣地所有者の立ち会いが得られないなど「確定測量」の要件を満たさず、
売主が指し示す境界点をもとに実施する測量は「現況測量」

公簿売買によって中古一戸建てを買うときには、
売買契約の締結前、あるいは売買契約から決済（残代金の支払いと引き渡し）
までの間のなるべく早い時点で、現地において敷地境界を確認する

過去に作成された確定測量図に記載された境界標識がすべて確認できれば問題ありません。

確定測量図がなくても明確な境界標識が揃っていれば、
売主が指し示す境界を確認するだけでもあまり問題ないでしょう。

しかし、少しでもあいまいな境界があるときには、

できる限り隣地の所有者にも立ち会ってもらわなければなりません。
境界確認をする作業のなかで、
売主と隣地所有者がお互いの認識の相違に気づく場合もあります

境界確認の段取りは

仲介会社の担当者に任せておけば大丈夫ですが、

関係者の都合が合わなくて現地確認ができない...ということのないように、

隣地所有者などが立ち会ったにも関わらず、
境界がはっきりしない場合もあります。

そのようなときは土地家屋調査士などに依頼して、
決済前に測量を実施してもらうことも考えなければなりません。

費用負担の問題などもありますから、
どうするのが良いのかは仲介会社の担当者に相談し、よく説明を聞くことが大切

中古戸建て住宅の売買契約書に記載の「境界明示」も重要です

一般的な中古戸建て住宅の不動産売買契約書には、
売り主が買い主に対して境界明示をしなければならないと記載されています。

境界明示とは、

隣地所有者から、異議申し立てのない完全な所有権の範囲を買い主に示すことを意味します。

境界線（筆界）をはっきりさせるためには「土地境界確定」が必要です。

土地境界確定をするためには土地家屋調査士により確定測量を行う必要があります。
確定測量とは、

現地を測量して様々な資料に基づき本来の筆界を特定していく業務となり、
非常に専門性の高い業務となります。

境界確認なくても売買は可能？

結論からいうと、筆界が確定していなくても、
その不動産を売却すること自体は可能です。

土地には“境界明示義務”というものがありますが、
これは法的に強制されている義務ではありません。
つまり、必ずしも義務を果たさなければ、売却できないわけではないということです。

土地の境界でもめたらどうすればいいですか？
境界トラブルの解決法

1 越境物があればすぐに除去する
2 当事者同士で話し合う
3 公的機関の無料相談
4 土地家屋調査士に相談する
5 筆界特定制度を利用する
6 境界紛争解決センターの利用・ＡＤＲ機関への申立
7 筆界確定訴訟を提起する（提起される）

境界確定しない土地のデメリットは？

境界未確定の土地は、
原則的に売却が難しく、売主・買主どちらにとってもリスクが高いと言えます。

境界に関わるトラブルはいくつかあり、
隣地所有者との認識のズレにより引き起こされることが多いです。

「塀があるから安心」といった方も多いですが、
塀や境界標は場合によっては当てにならないときもあります。

境界確定してもらえない場合はどうすればいいですか？

境界確認できない場合は
「筆界特定制度」や「境界確定訴訟」を利用する

隣地所有者との話し合いで境界線を決めることができなかった場合、

「筆界特定制度」や「境界確定訴訟」を利用して境界線を決めていきます。

筆界特定制度は公的機関が筆界を判断するため、
法的拘束力はないという点には注意しなければなりません。

土地の境界線の確認は自分で法務局に申請しておこなうもの

土地境界のみなし確認制度とは

具体的には、現地調査等の通知を複数回行っても土地の所有者等から反応がない場合、
その土地の所有者等に筆界案を送付し、
20日以上経過しても意見の申出がなければ、
当該所有者等が筆界の確認をしたものとみなして調査を進めることができることとしました。

敷地境界線を調べるには？
土地の境界の調べ方には、主に3つの方法があります。

法務局で土地の情報を調べる
市役所で道路との境界を調べる
測量士に測量してもらう
土地家屋調査士に調査してもらう

土地の境界確定にかかる費用は？
境界確定の測量：約40～50万円

境界確定の測量費用は40万円〜50万円が一般的です。
隣接する土地の所有者や境界の数が多いほど高額になります。

隣地所有者が遠隔地に住んでいる場合は、
立会ってもらうために交通費などを支払うことになるかもしれません。

法務局で境界を確認できますか？

境界確定は可能です。
法務局、市区町村などで、
対象となる土地と周囲の土地が登記簿に記載された当時の資料をできる限り集め、
敷地を測量し、当事者や関係人のお話を勘案して、境界となる線を割り出し、
現地で相隣する両者が確認・同意して確定することになります。
ただし、何のために境界確定を行なうのか目的を考える必要があります。

境界確定の裁判費用はいくらですか？
境界確定の訴訟を依頼した場合、
弁護士費用はどれくらいになるでしょうか。
いつものように、旧日弁連報酬基準をみますと、
境界確定訴訟事件の場合は、
着手金、報酬金とも、それぞれ３０万から６０万円の範囲内の額とされます。

土地の境界立会いに謝礼は必要ですか？
土地測量時の立会いのお礼や謝礼・交通費は原則必要なし

土地の境界線はどこでわかりますか？

登記事項証明書（登記簿謄本）や地積測量図を確認する

法務局が管理する登記事項証明書（登記簿謄本）や

地積測量図を確認することは、

最も手軽に筆界（境界）を調べる方法です。

登記事項証明書には、

土地の所有者、抵当権、所在、地番、地目、土地の面積が記載されています。